รู้จัก "Reverse Mortgage" สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

     เมื่อ 9 เม.ย.ที่ผ่านมา เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยที่ สนส.2/2564

เรื่อง "การให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน" (Reverse Mortgage)

มาตรการนี้เป็นธุรกรรมสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ โดยนำที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและปลอดภาระหนี้มาเป็นหลักประกัน มีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มเงินได้ในการดำรงชีพวัยเกษียน ภาษาบ้าน ๆ ก็คือ เอาบ้าน/ที่ดิน ไปจำนองนั่นแหล่ะ

แต่ Reverse Mortgage ไม่เหมือนกับการขอสินเชื่อทั่วไป

เรียกเป็นภาษาไทยให้ทางการคือ "การจำนองแบบย้อนกลับ"
 

ก็คือปกติเวลาเราขอสินเชื่อบ้าน เราก็จะกู้เงินธนาคารเนอะ

เมื่อได้รับอนุมัติ ธนาคารก็จะจ่ายเงินก้อนให้ เรานำไปซื้อบ้าน
หลังจากนั้นเราก็ผ่อนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยคืนธนาคารเป็นรายเดือน
กี่เดือนกี่ปีก็ตามตกลง พอผ่อนครบ บ้านก็เป็นของเรา
 

แต่ Reverse Mortgage มันย้อนทางกัน คล้ายกับเราขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคาร
ทีนี้จากที่เราต้องผ่อนจ่าย กลายเป็นธนาคารผ่อนให้เราเป็นรายเดือน
พอครบสัญญา หากไม่ไถ่ถอนบ้านก็จะเป็นของธนาคารไป
 

"Reverse Mortgage" ออกแบบมาเพื่อผู้สูงอายุ 60-85 ปี ที่มีบ้านซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองและปลอดภาระหนี้ แล้วต้องการเงินได้ประจำไว้ดูแลตัวเอง ไม่ต้องการเป็นภาระใคร

สามารถขอสินเชื่อประเภทนี้ได้ โดยที่ยังมีบ้านให้อยู่อาศัยต่อไป กระทั่งผู้กู้เสียชีวิต

(เดี๋ยวมาเล่ากรณีนี้ต่อ)

วิธีการคือนำบ้านไปเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ
โดยธนาคารจะเฉลี่ยวงเงินกู้ที่ได้รับ จ่ายให้กับผู้กู้เป็นรายเดือน

ตลอดอายุสัญญา ขั้นต่ำ 6 เดือน ไม่เกิน 25 ปี
โดยจะได้วงเงินสูงสุด 60-70% ของราคาประเมิน

เช่น มีบ้านราคาประเมิน 3,000,000 บาท

ก็จะได้วงเงินกู้ราว 1,800,000 - 2,100,000 บาท (ยังไม่รวมดอกเบี้ย)

จากนั้นธนาคารจะนำเงินก้อนดังกล่าวไปเฉลี่ยให้ตามอายุสัญญา

หากทำสัญญา 20 ปี ก็จะได้เงิน 7,500 - 8,750 บาท/เดือน

หรืออาจจะมีเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติมของแต่ละธนาคาร เช่น

1.เลือกรับเงินก้อนแรก 10% ของวงเงินกู้ทั้งหมดได้ก่อน ที่เหลือเฉลี่ยให้รายเดือน

2.เลือกรับเงินมากขึ้นหรือน้อยลงทุก ๆ ปี

3.เลือกรับเงินเพียงก้อนเดียว ครั้งเดียวไปเลย

(ข้อนี้หากผู้กู้เสียชีวิต บ้านจะตกเป้นกรรมสิทธิ์ของธนาคารทันที)

การคิดดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียม สินเชื่อประเภทนี้ จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่ออื่นๆ
โดยจะคิดอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดตั้งแต่เริ่มต้นและหักออกจากมูลค่าบ้านหรือวงเงินสินเชื่อทั้งหมด

เช่น ประเมินมูลค่าบ้านแล้ว ผู้กู้ได้รับเงินทั้งสิ้น 1 ล้านบาท รวมเงินต้นและดอกเบี้ย
หากคิดดอกเบี้ย 5% ผู้กู้จะได้รับเงินจริงๆ รวมแล้วประมาณ 8 แสนบาท


จุดเด่นคือ 

1.มีเงินใช้ในวัยเกษียน โดยไม่ต้องเป็นภาระใคร

2.ยังอยู่บ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต แม้หมดสัญญา

3.หลังผู้กู้เสียชีวิต หากธนาคารนำบ้านไปขายทอดตลาดแต่มูลค่าที่ขายได้ต่ำกว่า เงินกู้ ไม่มีสิทธิไล่เบี้่ยเพิ่มจากทายาท

4.กลับกับหากขายทอดตลาดแล้วได้เงินมากกว่ามูลค่าเงินกู้ จะต้องแบ่งคืนเป็นมรดกให้กับลูกหลานของผู้กู้ต่อไป

ข้อเสียคือ

1.อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าสินเชื่อบ้านปกติ (เพราะธนาคารต้องรับความเสี่ยงมากกว่า)

2.เมื่อผู้กู้เสียชีวิต ทายาทมีสิทธิ์ไถ่ถอนหลักประกัน แต่หากไม่ไถ่ถอน จะตกเป็นของธนาคารทันที

3.หากเสียชีวิตก่อนหมดสัญญา ย้อนกลับไปดูข้อ 2

4.บ้านที่จะนำมาขอสินเชื่อ ต้องเป็นบ้านที่ผู้กู้อาศัยเป็นบ้านหลัก ไม่ใช่บ้านพักต่างจังหวัด หรือบ้านที่ซื้อไว้ลงทุน

ปัจจุบันมีธนาคาร 2 แห่งที่ให้บริการ
1.ธนาคารออมสิน รายละเอียดเพิ่มเติม https://www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan

2.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายละเอียดเพิ่มเติม https://www.gsb.or.th/personals/reverse-mortgage/