เทคนิค ตั้งราคาขายบ้าน คอนโด ให้ได้ราคาคุ้มค่า

เทคนิค ตั้งราคาขายบ้าน คอนโด ให้ได้ราคาคุ้มค่า
ปัญหาน่าเวียนหัวสำหรับคนที่กำลังจะขายต่อบ้านหรือคอนโดที่อาศัยอยู่คือ "ตั้งราคาเท่าไหร่ดี ?" เรื่องนี้เกิดขึ้นทั้งตัวผมเองที่เคยขายไปเมื่อ 2 ปีก่อน และคนรอบกายที่คอยมาปรึกษา ถือเป็นประเด็นที่น่าเอามาแชร์กัน เพราะอย่างที่รู้ คนซื้อก็อยากได้ถูก คนขายก็อยากได้ราคาคุ้มค่ากับต้นทุนที่เคยจ่ายไป ตัดตัวเลือกที่ให้บริษัทนายหน้าช่วยจัดการไปก่อนเลยนะครับ เพราะอันนั้นแบบง่าย ซึ่งใคร ๆ ก็น่าจะรู้ ที่จะเล่าคือเทคนิคตั้งราคาขายบ้าน-คอนโดแบบอยากขายเอง ไม่ต้องผ่านใคร ผมได้รวบรวมข้อมูลทั้งจากกูรูและประสบการณ์ส่วนตัว สรุปได้ออกมาเป็น 5 ข้อ ดังนี้ 1.สำรวจราคาตลาด : เช็คก่อนเลยว่าละแวกที่อยู่ใกล้เคียงกันเขาขายบ้าน-คอนโดกันเท่าไหร่ ในสภาพสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกันนะ อย่าไปตั้งโดดกว่าชาวบ้าน ขายยากแน่นอน 2.เช็คราคาประเมิน : ส่วนราชการจะมีเว็บไซต์กรมธนารักษ์สามารถเข้าไปเช็คราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นได้ หรือ ใช้การประเมินจากองค์กรอิสระ/สถาบันการเงิน อันนี้จะได้ราคาที่ค่อนข้างแม่นยำ แต่จะเสียค่าดำเนินการราวหลักพันบาท แต่ค่อนข้างชัวร์ 3.คำนวณต้นทุน : ตั้งแต่ซื้อมาผ่อนจ่ายรวมดอกเบี้ยไปเท่าไหร่, มีการซ่อมแซมอะไรบ้าง, เฟอร์นิเจอร์ (กรณีขายพ่วงด้วย) และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในกระบวนการซื้อขาย 4.หาจุดขาย : ลองคิดในมุมผู้ซื้อว่าทำไมเราต้องซื้อบ้านหลังนี้ มีจุดเด่นหรือจุดเปรียบเทียบอะไรบ้าง เช่น รีโนเวทอะไรไปแล้วบ้าง, พื้นที่ตรงนี้น้ำไม่ท่วม หรือ ไม่มีผีไม่มีประวัตินะ ฮ่า ๆ อะไรก็ว่ากันไป ตามแต่จะคิดออก เตรียมข้อมูลเหล่านี้ให้ครบ เพราะเวลาคนมาดูจะได้โฆษณาเขาได้ อย่าสักแต่จะขายแต่ไม่มีอะไรนำเสนอคนซื้อ ถ้าเป็นเราก็คงไม่ซื้อถูกไหม 5.ตั้งราคาเผื่อต่อ : เมื่อเราได้ราคาประเมินแล้ว ก็บวกราคาที่เราต้องการ (อย่าเยอะนะ เพราะจะขายยาก) แล้วต้องไม่ลืมบวกราคาเผื่อต่อไปด้วย เช่น ราคาประเมิน 2,000,000 บาท แต่เราอยากได้สัก 2,300,000 บาท ก็ตั้งเผื่อไปสัก 10-15% เผื่อต่อรองจะได้ลดลงมาเหลือราคาที่เราต้องการ เหล่านี้เป็นเทคนิคที่พึงทำก่อนตั้งราคาขายบ้าน ที่ทั้งผมเองและคนที่ผมเคยให้คำปรึกษาใช้ได้ผลมาแล้ว และขายง่ายขึ้น แต่สิ่งที่ต้องทำควบคู่ไปด้วยคือ การโฆษณา โดยเฉพาะออนไลน์ ต้องมีการกระจายให้ได้มากที่สุด รูปภาพต้องดูดีและตรงปก คำบรรยายในการโฆษณาต้องอ่านง่าย เข้าใจง่าย อย่างน้อยดึงดูให้ผู้ซื้อมาหาเราให้ได้ก่อน ที่เหลือก็ใช้เทคนิคการเจรจาด้วยข้อมูลที่เตรียมไว้อย่างดี ถ้าคิดว่ากระบวนการเหล่านี้ยุ่งยากไป ติดต่อบริษัทนายหน้าให้ช่วยขาย ก็ขายได้ง่ายและไว เช่นกัน แต่จะเสียค่านายหน้า และอาจจะได้ราคาต่ำกว่าที่ต้องการ...

  หนึ่ง ศราพงค์


  30 ธันวาคม 2564

ต้องออมเงินก้อนเท่าไหร่? ฉบับมือใหม่ซื้อคอนโด 2019

ต้องออมเงินก้อนเท่าไหร่? ฉบับมือใหม่ซื้อคอนโด 2019
เมื่อชีวิตของพนักงานประจำ กำลังจะก้าวเข้าสู่วัย 30 หลายคนอาจกำลังตัดสินใจจะเป็นเจ้าของ คอนโดหลังแรก จะได้มีสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ไว้บ้าง บทความนี้จะขมวดค่าใช้จ่ายต่างๆ มาให้คุณเข้าใจและเห็นภาพกระจ่างขึ้น เพื่อที่จะได้นำไปสู่ความพร้อม ในการเป็นผู้มีหนี้ (ดี) ก้อนโตได้อย่างสมบูรณ์แบบเสียที (ฮ่าๆ ) ถ้าพร้อมแล้ว ลุยเลย... 1.ต้องมีเงินก้อนไว้เพื่อวางดาวน์ อย่างน้อย 10% สิ่งแรกคือ การเตรียมเงินดาวน์ซื้อคอนโด (หลังแรก) จะใช้เงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% (แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์หลังแรก ดาวน์ขั้นต่ำ 5%) เช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท เราต้องเตรียมเงินที่มีในมือ 200,000 บาท เพื่อไปวางดาวน์และที่เหลืออีก 90% หรือ 1,800,000 บาท เราก็ขอกู้กับธนาคารมาจ่าย ดังนั้น ประมาณการเงินดาวน์เป็นจำนวนเท่าไหร่ จะขึ้นอยู่กับราคาคอนโด แต่ๆๆ มันยังไม่ใช่เท่านี้! เพราะมันยังมีค่าอื่นๆ อีกที่เราต้องจ่าย (อ่านต่อในข้อถัดไป) ข่าวดีสำหรับคนที่พยายามเก็บ ออมเงิน มากี่ปีก็ยังไม่มีเงินก้อน คือ คุณสามารถ “ผ่อนดาวน์” คอนโดมิเนียมที่ “อยู่ระหว่างก่อสร้าง” โดยใช้เงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาทในการ “จองคอนโด” จากนั้นทำสัญญาผ่อนดาวน์ไปจนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ปกติก็ 6 งวด, 12 งวด 2.นอกจากเงินดาวน์ ต้อง ออมเงิน เผื่อค่าใช้จ่ายอื่น มาดูกันว่ามันยังมีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้างที่เกี่ยวข้องในวันที่เราจะไปโอนกรรมสิทธิ์ จะได้เตรียมเงินให้พร้อม ไม่ต้องหันไปพึ่งพาเงินด่วนจากบัตรกดเงินสด หรือบัตรเครดิตให้เสียดอกเบี้ย เสียค่าธรรมเนียมโดยไม่จำเป็น • ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าคอนโดที่เรานำมาจดจำนอง จ่ายแค่ครั้งเดียว • ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน แต่ส่วนใหญ่แล้วผู้ขายกับผู้ซื้อจะออกฝ่ายละครึ่ง อันนี้จ่ายแค่ครั้งเดียว • เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง เงินส่วนนี้ทางนิติบุคคลอาคารชุด จะเรียกเก็บครั้งเดียว เอาไว้เป็นเงินสำรองเพื่อใช้ยามจำเป็น เช่น ทาสีตึก ปรับปรุงตึกครั้งใหญ่ เช่น ราคา/ตร.ม.เช่น 500 บาท หากห้อง 30 ตร.ม.* 500 = 15,000 บาท จ่ายแค่ครั้งเดียว • ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า จ่ายให้กับการไฟฟ้านครหลวง ประมาณ 2,000 บาท จ่ายแค่ครั้งเดียว • ประกันอัคคีภัย ,ประกันสินเชื่อ ซึ่งทางธนาคารจะแนะนำแต่น่าค่อนไปทางบังคับเสียมากกว่า อยากให้ลูกค้าทำเพราะธนาคารก็ต้องป้องกันความเสี่ยงของธนาคารในฐานะผู้ปล่อยกู้ • ค่าส่วนกลางรายเดือน แต่โดยส่วนใหญ่ทางโครงการจะขอเก็บล่วงหน้าอาจจะ 1 หรือ 2 ปีซึ่งจะแจ้งให้เราทราบอยู่ก่อนแล้วว่าจะเก็บในวันโอนโดยจะเก็บในวันโอน ซึ่งจะคิดตามขนาดห้อง เช่น ตร.ม.ละ 45 บาท*30 ตร.ม. = 1,350 บาท/เดือน แต่ถ้า เก็บ ล่วงหน้า 1 ปีก็เท่ากับ 16,200 บาท ถ้าล่วงหน้า 2 ปีก็ 32,400 บาท 3.อย่าลืม ออมเงิน เผื่อค่าใช้จ่ายเข้าอยู่ใหม่ พอจัดการกับเงินค่าใช้จ่ายทุกอย่างที่จำเป็นแล้ว อย่าลืมอีกว่า ช่วงแรกที่เราเข้าอยู่คอนโด ก็จะต้องมีค่าตกแต่งห้อง เครื่องใช้ไฟฟ้า เตาไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า หรืออื่นๆ ตามไลฟ์สไตล์ของเราเอง (บางคนก็อาจชอบแบบเรียบง่าย อันนี้ก็ประหยัดดีนะ) บางทีของมันมีอยู่แล้วนะ แต่พอย้ายเข้าบ้านใหม่ กลายเป็นว่า แหม...นะ ของมันต้องมี ทำให้เราต้องเผื่อเงินส่วนนี้เอาไว้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นเครื่องนอนดีๆ สักชุด หรือเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติมที่เราอยากได้ รวมๆ นี่ก็หลายหมื่น 4.มีรายได้ที่เพียงพอ กับการผ่อนต่อเดือน ภาระการผ่อนคอนโดคงไม่ใช่แค่ 5 ปี 6 ปี เหมือนผ่อนรถ เพราะนี่มันระยะยาว 20-30 ปี ดังนั้น รายได้ที่มีต้องเป็นรายได้ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ นั่นก็คงหนีไม่พ้นรายได้ในรูปแบบของเงินเดือนสำหรับพนักงานประจำอย่างเราๆ ท่านๆ ที่มีเงินเดือนเป็นเส้นเลือดใหญ่ แต่เดี๋ยวนี้อะไรๆ มันก็ไม่แน่นอน ปี 2019 ลากยาวไปถึงปี 2020 เป็นปีที่สุ่มเสี่ยงมากต่อการที่มนุษย์เงินเดือนคนหนึ่งจะได้รับซองขาว ไม่ว่าจะอุตสาหกรรมไหน เพราะเศรษฐกิจโลกแย่ก็มากระทบไทยด้วย ดังนั้น จงรักษาฐานที่มั่นให้ดี หากคิดว่าประเมินฐานที่มั่นดีแล้ว แต่ก็นะ..รายได้ที่มีมันอาจจะเริ่มติดๆ ขัดๆ ในการใช้ เพราะว่ารายจ่ายเราเพิ่มขึ้น สัญญาณแบบนี้ให้รีบหารายได้ทางอื่นเพิ่มโดยด่วน เพราะการลดรายจ่ายอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอแล้ว 5.สรุปแล้วควร ออมเงินก้อน เท่าไหร่ดีล่ะ เอาแบบปลอดภัยเลย มีไว้สัก 15-20% ของราคาคอนโดที่เราคิดจะซื้อคือให้เผื่อรายการอื่นๆ ไว้ด้วย แม้ว่าจริงๆ แล้ว อาจจะมีวิธีที่ทำให้ไม่ต้องเก็บเงินก้อน เช่น ใช้การผ่อนดาวน์ หรือโปรดีๆ จากแบงก์ที่ให้สินเชื่อแบบจัดหนัก แต่ดูดีๆ นะ ดาวน์น้อย แต่ผ่อนนาน ดอกเบี้ยบานตะไท ต้องรอบคอบ อ่านสัญญาให้ดีๆ ซักถามให้เข้าใจเรื่องดอกเบี้ย แบบคงที่ แบบลอยตัว จำนวนปีหรือเดือนที่จัดโปรดอกเบี้ยราคาพิเศษ แต่ถ้ายังไม่พร้อมเลยก็เก็บ ออมเงิน เสียก่อนให้ได้สัก 10% ของราคาบ้านก็ยังดีซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ต้องใจเย็นๆ ไม่พร้อมจริงๆ ก็เช่าห้องต่อไปก่อนยังจะดีกว่า อย่าลืมนะ!มันมีค่าใช้จ่ายตามมาอีกมาก ไหนจะดอกเบี้ยเงินกู้ ไหนจะค่าส่วนกลางรายเดือน ค่าที่จอดรถ ฯลฯ ไม่อย่างนั้นแล้ว ท้ายที่สุดเราอาจจะผ่อนคอนโดไม่ไหว หรือบางทีก็อาจจะต้องยอมเจ็บปวด ทิ้งดาวน์คอนโดไปอย่างน่าเสียดาย ก็เพราะความไม่พร้อม ฮึบๆ! อยาก ออมเงิน สักก้อนจะได้มีเงินไปดาวน์คอนโดเสียที มีแต่จะ จะ..จะ..มาหลายปีแล้ว อยากให้ลองฝึกทำรายรับ-รายจ่ายกันดูกับ แอปฟรี LUMPSUM อย่าเพียงแค่ว่าจะ..จะ..จะ โหลดเลย ดาวน์โหลดติดตั้งแอปฯ Lumpsum ได้แล้วที่นี่iOSAndroid

  ชัชชญา ฮาเกิน


  03 ตุลาคม 2562

Loading...

ยังไม่มีข้อมูลเพิ่มเติม

เว็บไซต์นี้มีการเก็บคุกกี้เพื่อมอบประสบการณ์การใช้งานเว็บไซต์ของคุณให้ดียิ่งขึ้น รวมถึงให้เราสามารถมอบข้อเสนอ กิจกรรมส่งเสริมการขาย เลือกเนื้อหาที่เหมาะสมให้กับคุณอย่างเป็นส่วนตัว การใช้งานเว็บไซต์นี้เป็นการยอมรับข้อกำหนดและยินยอมให้เราจัดเก็บคุ้กกี้ตามนโยบายที่แจ้งในเบื้องต้น นโยบายคุกกี้

ตกลง