หากพูดถึง Passive Income สิ่งแรกที่หลายคนนึกถึง ก็น่าจะเป็นการมีรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
แต่ปัญหาก็คือ มันใช้เงินลงทุนเยอะ ต้องไปกู้เงินมาซื้อ เพิ่มภาระหนี้ไปอีก ไหนจะค่าบำรุงรักษา ไหนจะต้องกังวลว่าคนเช่าจะมีตลอดมั้ย ถ้าไม่อยากทำแล้วจะขายต่อ ก็ยากไปอี๊ก ... โอ๊ยยย อีกมากมายสารพันปัญหาให้ปวดหัว
วันนี้มีการลงทุนอีกรูปแบบนึงที่ใช้เงินไม่มาก มีเงินหลักหมื่นก็ลงทุนได้ แถมได้ผลตอบแทนในลักษณะเดียวกับการเก็บค่าเช่าเลย ข้อดีคือเราไม่ต้องซื้อทรัพย์สินเอง เพียงแค่เอาเงินไปร่วมลงทุน แล้วรอผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผล 5-7% ต่อปี ตามสัดส่วนที่ลงทุนแบบชิล ๆ นั่นคือ ....
การลงทุนใน REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง
แต่บอกไว้ก่อนว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง และความเสี่ยงที่มากที่สุดก็คือ ความไม่รู้ในสินทรัพย์ที่เราจะไปลงทุน ดังนั้นก่อนตัดสินใจปล่อยเงินออมออกไปทำงาน อยากให้เพื่อน ๆ ทำความเข้าใจกับสิ่งที่จะไปลงทุนให้ดีซะก่อน ... ถ้าพร้อมแล้วไปเริ่มกันเลย
ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับกอง REIT กันก่อน
REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัพย์สินที่เอาไว้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้าไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคาร สำนักงาน โรงงาน โกดัง หรือ คลังสินค้า แล้วเอาไปปล่อยเช่าต่อ
จากนั้นก็เอาค่าเช่าภายหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้วมาจ่ายผลตอบแทนให้กับเรา ตามสัดส่วนที่ลงทุนไป
กลไกการทำงานของ REIT เป็นการระดมทุนผ่านการขายหน่วยทรัสต์ (หน่วยลงทุน) โดย มีผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่า ภายใต้การตรวจสอบและกำกับดูแลของทรัสตี (Trustee) แล้วนำผลตอบแทนนั้นไปเฉลี่ยให้ผู้ถือหน่วยตามสัดส่วน
REITเป็นการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นในปัจจุบัน เพราะให้ผลตอบแทนต่อปีที่สม่ำเสมอ มีการกระจายการลงทุนไปลงทุนในทรัพย์สินต่างๆ และสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ จึงมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง ที่สำคัญคือสามารถเริ่มลงทุนได้ด้วยเงินไม่มาก มีเงินหลักหมื่นก็สามารถลงทุนได้แล้ว
อย่างที่ย้ำเสมอว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ซึ่งการลงทุนใน REIT แม้มีความเสี่ยงในระดับต่ำกว่าหุ้น แต่ก็แน่นอนว่าเสี่ยงสูงกว่าเงินฝากหรือหุ้นกู้ โดยผลตอบแทนก็มีโอกาสได้มากกว่าเช่นเดียวกัน
การลงทุนใน REIT มีหลักสำคัญคือ ต้องศึกษาและมีความเข้าใจลักษณะของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ทั้งในแง่ของปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน ผลการดำเนินงานในอดีต และความสามารถในการเติบโตในอนาคต
นอกจากนี้ก่อนการลงทุนใน REIT ควรรู้จักคำศัพท์อีก 2 คำ ซึ่งเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ไปลงทุน คือ
1. Freehold คือ กอง REIT ที่ลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อเป็นเจ้าของ เมื่อเก็บค่าเช่า ภายหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องก็จะนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน
2. Leasehold คือกอง REIT ที่ไปซื้อสิทธิการเช่าจากเจ้าของสิทธิอีกที (การเซ้งนั่นเอง) โดยระหว่างระยะเวลาการเช่า กองก็จะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าได้ เมื่อระยะเวลาสิทธิการเช่าหมด มูลค่าทรัพยส์สินที่กองถืออยู่จะเหลือศูนย์ ดังนั้นกองประเภทนี้จะมีทั้งการจ่ายเงินปันผล และการจ่ายส่วนลดทุนคืนให้กับนักลงทุนตามเวลาที่ผ่านไปด้วย
อีกหนึ่งความเสี่ยงที่ต้องรู้สำหรับการลงทุนใน REIT ก็คือ ความเสี่ยงที่ราคาหน่วยอาจปรับลดลงหลังจากเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ แต่หากเราคำนวณผลตอบแทนที่ได้รับแต่ละปีกับต้นทุนค่าซื้อหน่วยลงทุนของเรา แล้วพอใจกับตัวเลขนั้นก็ถือว่าไม่มีปัญหาค่ะ ถือรับปันผลกันยาว ๆ ไป
ทำความรู้จักกอง REIT ผลตอบแทน ความเสี่ยง และข้อควรรู้กันไปแล้ว ใครสนใจเริ่มลงทุน เรามีกองที่น่าสนใจมารีวิวค่ะ ดูที่รูปถัดไปได้เลย
ธุรกิจ e-Commerce และ Logistics ถือว่ามีแนวโน้มเติบโตสูงมากในบ้านเรา โดยโตแบบก้าวกระโดดสวนทางเศรษฐกิจในปีที่ผ่านมา ยิ่งในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยิ่งเป็นตัวกระตุ้นให้ธุรกิจนี้เติบโต
เนื่องจากผู้บริโภคหันมาสั่งของออนไลน์แทนการออกไปซื้อของในรูปแบบเดิม แม้ปัจจุบันโควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่การช้อปออนไลน์ก็ดูเหมือนจะกลายเป็นพฤติกรรมเคยชินใหม่ของพวกเราไปซะแล้ว ไม่ใช่เฉพาะในประเทศไทย แต่เป็นเมกะเทรนด์ทั่วโลกเลยทีเดียว จึงทำให้ความต้องการพื้นที่เช่า “คลังสินค้า” เพิ่มขึ้นตามไปด้วย
เมื่อเห็นเทรนด์แล้วว่า “คลังสินค้า” มาแน่!!! เลยลองสำรวจดูว่าตอนนี้มี REIT กองไหนที่ลงทุนในคลังสินค้าบ้าง ก็ได้มาเจอกับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART ที่ถูกใจมาก ๆ ตรงที่ ...
1. ทรัพย์สินส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางโลจิสติกส์ของประเทศไทย มีศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงานอยู่ในทำเลบางนา-ตราด, ชลบุรี – ระยอง (พื้นที่ EEC), อยุธยา-สระบุรี, และสมุทรสาคร ซึ่งครอบคลุมความต้องการของลูกค้าในทุกธุรกิจ
2. ลูกค้าที่มาเช่าคลังสินค้ายังเป็นยักษ์ใหญ่ในทุกวงการ แบบชนิดที่ว่าเห็นแค่โลโก้ทุกคนก็ต้องร้องอ๋อ ไม่ว่าจะเป็น Unilever, Starbucks, Shopee , Kerry , Central JD, Samsung, Mazda, Volvo ฯลฯ
3. การที่มีผู้เช่ากระจายตัวในหลากหลายกลุ่มอุตสาหกรรม ทั้งสินค้าอุปโภคบริโภค, โรงงานผลิต, วัสดุแต่งบ้าน, และ E-Commerce นับเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดีของกองทรัสต์ เพราะเวลาเกิดปัญหาในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง ก็จะไม่กระทบกับภาพรวมของกองมากนัก
4. อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับสูง โดยตั้งแต่ก่อตั้งเมื่อปี 2557 เป็นต้นมา WHART มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกปี ทำให้ตอนนี้กลายเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุดในตลาด มีพื้นที่อาคารภายใต้การบริหารเกือบ 1.4 ล้านตารางเมตร ใน 31 โครงการ ที่สำคัญอัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งปีอยู่ในระดับประมาณ 90% มาโดยตลอด
โดย WHART มีสัดส่วนการเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ : สิทธิการเช่า (30+30 ปี) : สิทธิการเช่า (ไม่เกิน 30 ปี) อยู่ที่ 63% : 8% : 29% พูดง่าย ๆ ว่ามีสัดส่วนการเป็นเจ้าของมากกว่าสิทธิการเช่านั่นเอง
ข่าวดีก็คือ WHART กำลังจะเพิ่มทุนครั้งที่ 6 เพื่อลงทุนเพิ่มใน 3 โครงการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 184,329 ตารางเมตร ประกอบด้วย
1. โครงการ WHA E-Commerce Park ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่พื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ กลุ่มพานิชย์อิเล็คทรอนิกส์บางปะกง โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร
2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร
3. โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร
โดยกลุ่มผู้เช่าของทั้ง 3 โครงการ อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่เติบโตอย่าง e-commerce และ FMCG ได้แก่ Alibaba Group Shopee Xpress และทีดี ตะวันแดง มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินทั้ง 3 โครงการอยู่ที่ประมาณ 10.7 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของ WHART ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้นจาก 3.0 ปี เป็น 3.5 ปี ซึ่งเป็นการสนับสนุนความมั่นคงของรายได้ให้กับ WHART ในระยะยาว
มาดูผลตอบแทนกันบ้าง อย่างที่บอกว่ากอง REIT มีข้อดีคือ ผลตอบแทนจากปันผลที่ได้จากค่าเช่า ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ ผู้ถือหน่วยรอรับ Passive Income เข้ากระเป๋าทุกปีแบบชิล ๆ
โดย WHART จ่ายประโยชน์ผลตอบแทน (เงินปันผล + เงินลดทุน) ทุกปี ดังนี้
ปี 61 จ่าย 0.7585 บาท/หน่วย
ปี 62 จ่าย 0.7624 บาท/หน่วย
ปี 63 จ่าย 0.7578 บาท/หน่วย
2Q/64 จ่าย 0.3830 บาท/หน่วย
**ประมาณการหลังเพิ่มทุนครั้งที่ 6 คาดว่าจะจ่าย 0.80 บาท/หน่วย
หมายเหตุ : **เป็นประมาณการผลตอบแทนตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 65 ถึง 31 ธ.ค. 65 สอบทานโดยผู้สอบบัญชี
WHART กำหนดช่วงระยะเวลาการเสนอขาย และช่องทางการจองซื้อ ดังนี้
1.ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ : 8-12 พ.ย. 2564
2. ประชาชนทั่วไป : 16-19 พ.ย. 2564
ช่องทางการจองซื้อ: K-My Invest (https://www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย
โทร. 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com
หวังว่าคอนเทนต์วันนี้คงถูกใจสาย Passive Income ทุกคนนะคะ ศึกษาข้อมูลและความเสี่ยงดี ๆ ถ้าพร้อมแล้วก็ลุยได้เลย
25 ตุลาคม 2564
