เรื่องควรรู้ ก่อนกู้ซื้อบ้าน

ช่วงนี้คนรอบตัวมีแพลนจะซื้อบ้านกันหลายคนแฮะ

เป็นเรื่องที่ดีนะกับการวางแผนตั้งใจลงหลักปักฐาน

แต่สิ่งที่ผมค่อนข้างตะขิดตะขวงใจนิดหน่อยคือ...

เกินครึ่งไม่ได้วางแผนแบบละเอียดกันสักเท่าไหร่

หมายถึง "จะซื้ออะ ตรงนั้นตรงนี้ ราคาเท่านั้นเท่านี้"

และที่หนักใจแทนคือ ...

"เงินเดือนกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ ก็จะซื้อบ้านราคาแพงตามศักยภาพการกู้"

ไม่แคร์ว่าผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ เอาบ้านเจ๋ง ๆ ไว้ก่อน

เฮ้ย !! ผมว่ามันแปลก ๆ นา...

เพราะยิ่งกู้มาก ภาระต่อเดือนก็ยิ่งมากตาม

เกิดมีอะไรมากระทบต่อรายได้ สภาพคล่องอาจจะพังได้เลยนะ

เชื่อแมะ ? ทุกคนฟังคำแนะนำผมนะ

แต่น้อยคนมากที่จะไตร่ตรองตาม !!

วันนี้เลยอยากจะมาบอกกล่าวทีเดียวเลย

ว่าก่อนกู้เงินซื้อบ้านเนี่ย ต้องพิจารณาอะไรบ้าง !

1. ความสามารถในการผ่อนชำระ

อันนี้สำคัญมาก ต้องประเมินตนเองก่อน

ว่ามีศักยภาพแค่ไหน.... สูตรคำนวณก็เกลื่อน Google

เลือกมาเปรียบเทียบหรือวิเคราะห์ให้รอบคอบก่อน

ผมชอบสูตร DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งแบงก์มักใช้ประเมินศักยภาพผู้กู้

โดยปกติจะกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้

ผมเลือกคำนวณหนี้ต่อรายได้ 30% พอ เพราะไม่อยากให้เป็นหนี้เยอะ

สูตรจะเป็น รายได้ต่อเดือน x 30% = นั่นคือความสามารการผ่อน

เช่น รายได้ 30,000 บาท ก็ 30,000 x 30% = 9,000 บาท

ภาระหนี้ 30% ต่อรายได้หมายถึงหนี้ทั้งหมดเด้อ

ถ้าคุณผ่อน รถ มือถือ ตู้เย็น ทีวี ต้องหักออกจาก 9,000 ด้วย

ยาวไปเนอะ...ขอจุดขั้นหน่อยละกัน ได้อ่านง่าย ๆ ^^

ต่อ ๆ ....

ปกติแบงก์มักจะรับภาระหนี้ของผู้กู้ไม่เกิน 70% ของรายได้

บางแบงก์อาจะให้มากหรือน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละแห่ง

ทีนี้ก็ให้ใช้สูตร ยอดศักยภาพการผ่อน x 1,000,000 หารด้วย 7,000

กรณีนี้เราผ่อนได้ 9,000 ต่อเดือนก็ 9,000 x 1,000,000 / 7000

จะได้วงเงินกู้ราว 1,285,714 บาท

นั่นคือมูลค่าบ้านที่เราควรไปหา เพราะเรามีศักยภาพประมาณนี้

ซึ่งหากทำตามนี้ก็จะผ่อนจ่ายแบบคล่องตัวหน่อย

ไม่ควรโกงตัวเองด้วยการซื้อบ้านที่มูลค่าเกินกำลัง

เช่น เงินเดือน 30,000 บาท แต่ไปเวอร์ปล่อยให้มีภาระหนี้เกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน

ซึ่งในทางเทคนิคมันกู้ได้ แต่ไม่ควร เพราะเวลามีปัญหาการเงิน จะกระทบกับสภาพคล่อง

ชักหน้าไม่ถึงหลัง ผิดนัดชำระ โดนค่าปรับ ดอกเบี้ยเพิ่ม เสียประวัติ ปลายบานแน่คุณ

2. เปรียบเทียบดอกเบี้ยให้ครบทุกธนาคาร

อันนี้ก็สำคัญเพราะดอกเบี้่ยสินเชื่อบ้านของแต่ละแบงก์ไม่เท่ากัน

ต้องทำการบ้านด้วยการเปรียบเทียบ หาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ดอกเบี้่ยต่ำที่สุด

ไม่ใช่เขาบอกว่าแบงก์ไหนปล่อยกู้ง่าย ก็แห่ไปที่นั่นโดยไม่สนใจดอกเบี้ย

เพราะดอกเบี้ยนี้สำคัญมาก ยิ่งสูง ยิ่งทำให้เงินที่จ่ายไป มากกว่ามูลค่าบ้านที่แท้จริง

3. ทำประมาณการรายรับ-จ่ายล่วงหน้า

เพื่อให้รู้ว่าเราจะมีศักยภาพเพียงพอต่อการผ่อนได้นานแค่ไหน

ทำไปเลย 1-3 ปีจากนี้เราจะมีรายได้จากอะไร

ประเมินกรณีเลวร้ายตกงาน ขาดรายได้ จะเอาเงินที่ไหนจ่าย

ไม่ใช่กู้ไปก่อน แล้วค่อยว่ากัน อันนี้ผิดหลัก

4. เคลียร์หนี้ไม่จำเป็นให้หมด

ไม่ว่าจะเป็น รถ ทีวี ตู้เย็น มือถือ

บัตรเครดิต สินเชื่อต่าง ๆ

หากยังมีหนี้เหล่านี้ ก็ยังไม่ควรกู้ซื้อบ้านเพิ่ม

เพราะมันเป็นการเพิ่มภาระก้อนใหญ่

5. ไม่ต้องรีบ !!!

เมื่อได้วงเงินตามศักยภาพแล้ว

ก็หาบ้านที่ราคาใกล้เคียงกัน

ไม่ต้องรีบร้อน ประเมินทำเลที่เหมาะสม

สภาพแวดล้อมของบ้านที่จะซื้อ (สำคัญมาก)

ต่อรองราคาให้เราได้เปรียบที่สุด

พวกค่าโอน ภาษี ต่าง ๆ ต้องตกลงให้ดี

ไม่ต้องเกรงใจคนขาย ไม่เหมาะสม ก็ไม่ต้องซื้อ

สุดท้ายขอย้ำ หากศักยภาพการสร้างหนี้ไม่เพียงพอ

ไม่ต้องพยายาม...คำนึงถึงสภาพคล่องไว้ก่อน

ที่อยู่อาศัย หากไม่พร้อม ก็ไม่ต้องรีบซื้อ

เช่าไปก่อนก็ได้ อย่างน้อยก็ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย

เบื่อก็ย้าย...แต่หากซื้อแล้วคุณต้องอยู่ไปอีกนาน

อย่างน้อย 20-30 ปี คิดให้ดี เพราะหากเปลี่ยนใจ

ตอนขาย มันยากกว่าตอนซื้อนะจ๊ะ ^^

//////////////

ตอนนี้หลายๆแบงก์ได้ออกโปรโมชั่น "รีไฟแนนซ์" มาแข่งกันมากมาย หากต้องการเช็คโปรโมชั่นล่าสุดของแต่แบงก์ว่าให้ดอกเบี้ยเท่าไหร่