ไม่มีรายการ

เรื่องควรรู้ ก่อนกู้ซื้อบ้าน
13 พฤศจิกายน 2563
ช่วงนี้คนรอบตัวมีแพลนจะซื้อบ้านกันหลายคนแฮะ
เป็นเรื่องที่ดีนะกับการวางแผนตั้งใจลงหลักปักฐาน
แต่สิ่งที่ผมค่อนข้างตะขิดตะขวงใจนิดหน่อยคือ...
เกินครึ่งไม่ได้วางแผนแบบละเอียดกันสักเท่าไหร่
หมายถึง "จะซื้ออะ ตรงนั้นตรงนี้ ราคาเท่านั้นเท่านี้"
และที่หนักใจแทนคือ ...
"เงินเดือนกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ ก็จะซื้อบ้านราคาแพงตามศักยภาพการกู้"
ไม่แคร์ว่าผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ เอาบ้านเจ๋ง ๆ ไว้ก่อน
เฮ้ย !! ผมว่ามันแปลก ๆ นา...
เพราะยิ่งกู้มาก ภาระต่อเดือนก็ยิ่งมากตาม
เกิดมีอะไรมากระทบต่อรายได้ สภาพคล่องอาจจะพังได้เลยนะ
เชื่อแมะ ? ทุกคนฟังคำแนะนำผมนะ
แต่น้อยคนมากที่จะไตร่ตรองตาม !!
วันนี้เลยอยากจะมาบอกกล่าวทีเดียวเลย
ว่าก่อนกู้เงินซื้อบ้านเนี่ย ต้องพิจารณาอะไรบ้าง !
1. ความสามารถในการผ่อนชำระ
อันนี้สำคัญมาก ต้องประเมินตนเองก่อน
ว่ามีศักยภาพแค่ไหน.... สูตรคำนวณก็เกลื่อน Google
เลือกมาเปรียบเทียบหรือวิเคราะห์ให้รอบคอบก่อน
ผมชอบสูตร DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งแบงก์มักใช้ประเมินศักยภาพผู้กู้
โดยปกติจะกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้
ผมเลือกคำนวณหนี้ต่อรายได้ 30% พอ เพราะไม่อยากให้เป็นหนี้เยอะ
สูตรจะเป็น รายได้ต่อเดือน x 30% = นั่นคือความสามารการผ่อน
เช่น รายได้ 30,000 บาท ก็ 30,000 x 30% = 9,000 บาท
ภาระหนี้ 30% ต่อรายได้หมายถึงหนี้ทั้งหมดเด้อ
ถ้าคุณผ่อน รถ มือถือ ตู้เย็น ทีวี ต้องหักออกจาก 9,000 ด้วย
ยาวไปเนอะ...ขอจุดขั้นหน่อยละกัน ได้อ่านง่าย ๆ ^^
ต่อ ๆ ....
ปกติแบงก์มักจะรับภาระหนี้ของผู้กู้ไม่เกิน 70% ของรายได้
บางแบงก์อาจะให้มากหรือน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละแห่ง
ทีนี้ก็ให้ใช้สูตร ยอดศักยภาพการผ่อน x 1,000,000 หารด้วย 7,000
กรณีนี้เราผ่อนได้ 9,000 ต่อเดือนก็ 9,000 x 1,000,000 / 7000
จะได้วงเงินกู้ราว 1,285,714 บาท
นั่นคือมูลค่าบ้านที่เราควรไปหา เพราะเรามีศักยภาพประมาณนี้
ซึ่งหากทำตามนี้ก็จะผ่อนจ่ายแบบคล่องตัวหน่อย
ไม่ควรโกงตัวเองด้วยการซื้อบ้านที่มูลค่าเกินกำลัง
เช่น เงินเดือน 30,000 บาท แต่ไปเวอร์ปล่อยให้มีภาระหนี้เกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน
ซึ่งในทางเทคนิคมันกู้ได้ แต่ไม่ควร เพราะเวลามีปัญหาการเงิน จะกระทบกับสภาพคล่อง
ชักหน้าไม่ถึงหลัง ผิดนัดชำระ โดนค่าปรับ ดอกเบี้ยเพิ่ม เสียประวัติ ปลายบานแน่คุณ
2. เปรียบเทียบดอกเบี้ยให้ครบทุกธนาคาร
อันนี้ก็สำคัญเพราะดอกเบี้่ยสินเชื่อบ้านของแต่ละแบงก์ไม่เท่ากัน
ต้องทำการบ้านด้วยการเปรียบเทียบ หาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ดอกเบี้่ยต่ำที่สุด
ไม่ใช่เขาบอกว่าแบงก์ไหนปล่อยกู้ง่าย ก็แห่ไปที่นั่นโดยไม่สนใจดอกเบี้ย
เพราะดอกเบี้ยนี้สำคัญมาก ยิ่งสูง ยิ่งทำให้เงินที่จ่ายไป มากกว่ามูลค่าบ้านที่แท้จริง
3. ทำประมาณการรายรับ-จ่ายล่วงหน้า
เพื่อให้รู้ว่าเราจะมีศักยภาพเพียงพอต่อการผ่อนได้นานแค่ไหน
ทำไปเลย 1-3 ปีจากนี้เราจะมีรายได้จากอะไร
ประเมินกรณีเลวร้ายตกงาน ขาดรายได้ จะเอาเงินที่ไหนจ่าย
ไม่ใช่กู้ไปก่อน แล้วค่อยว่ากัน อันนี้ผิดหลัก
4. เคลียร์หนี้ไม่จำเป็นให้หมด
ไม่ว่าจะเป็น รถ ทีวี ตู้เย็น มือถือ
บัตรเครดิต สินเชื่อต่าง ๆ
หากยังมีหนี้เหล่านี้ ก็ยังไม่ควรกู้ซื้อบ้านเพิ่ม
เพราะมันเป็นการเพิ่มภาระก้อนใหญ่
5. ไม่ต้องรีบ !!!
เมื่อได้วงเงินตามศักยภาพแล้ว
ก็หาบ้านที่ราคาใกล้เคียงกัน
ไม่ต้องรีบร้อน ประเมินทำเลที่เหมาะสม
สภาพแวดล้อมของบ้านที่จะซื้อ (สำคัญมาก)
ต่อรองราคาให้เราได้เปรียบที่สุด
พวกค่าโอน ภาษี ต่าง ๆ ต้องตกลงให้ดี
ไม่ต้องเกรงใจคนขาย ไม่เหมาะสม ก็ไม่ต้องซื้อ
สุดท้ายขอย้ำ หากศักยภาพการสร้างหนี้ไม่เพียงพอ
ไม่ต้องพยายาม...คำนึงถึงสภาพคล่องไว้ก่อน
ที่อยู่อาศัย หากไม่พร้อม ก็ไม่ต้องรีบซื้อ
เช่าไปก่อนก็ได้ อย่างน้อยก็ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย
เบื่อก็ย้าย...แต่หากซื้อแล้วคุณต้องอยู่ไปอีกนาน
อย่างน้อย 20-30 ปี คิดให้ดี เพราะหากเปลี่ยนใจ
ตอนขาย มันยากกว่าตอนซื้อนะจ๊ะ ^^
//////////////