เชื่อว่าหลายคนที่อาจซื้อบ้านมาแล้ว หรือกำลังสนใจอยากมีบ้านสักหลัง ก็คงเคยได้ยินได้ฟังกันมาบ้าง ว่าถ้าเราผ่อนบ้านสักหลัง ผ่อนไปเรื่อยๆ มารู้ตัวอีกทีเงินที่จ่ายไปก็แทบจะซื้อบ้านหลังข้างๆเพิ่มได้อีกหนึ่งหลังกันเลยทีเดียว
แต่ถ้าดูจากเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเปรียบเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่นๆดอกเบี้ยบ้านก็ยังถือว่าต่ำกว่ามาก แล้วทำไมเราถึงเสียดอกเบี้ยมากมายขนาดนี้กันวันนี้ผมจะพาไปไขข้อข้องใจพร้อมเคลียร์กันชัดๆ คำนวณกันแบบบรรทัดต่อบรรทัด ด้วย ตารางผ่อนบ้าน ที่เราทำแจกฟรี ให้หายสงสัยกันไปเลย
ถ้าใครอยากลองเอา ตารางผ่อนบ้าน ไปใส่ตัวเลขยอดกู้และดอกเบี้ยของตัวเอง เพื่อคำนวณไปพร้อมๆกับเราก็สามารถ ดาวน์โหลดไฟล์ตารางผ่อนบ้าน คลิกที่นี่
1.ยอดกู้ อัตราดอกเบี้ย ค่างวด ระยะเวลา
ก่อนอื่นเราจะใส่ตัวแปรสำคัญในการคิดดอกเบี้ยบ้านกันก่อน
ยอดเงินกู้
สำหรับยอดเงินกู้ เราจะใส่จำนวนเงินที่เรากู้จริงกับธนาคาร โดยไม่สนใจว่าราคาบ้านจริงๆเท่าไหร่ ดาวน์ไปเท่าไหร่ เอาแค่วงเงินกู้หรือเงินต้นที่จะถูกคิดดอกเบี้ยเท่านั้น
อัตราดอกเบี้ย
สำหรับอัตราดอกเบี้ย เราจะใส่อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจริงๆแบบปีต่อปี ซึ่งตารางผ่อนบ้านนี้ ผมปรับรูปแบบใหม่ให้สามารถใส่อัตราดอกเบี้ยโปรโมชันในแต่ละปีที่อาจไม่เท่ากัน จะได้คำนวณชัดๆกันไปเลย
ซึ่งหากใครใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงดอกเบี้ย MRR (Minimum Loan Rate) แล้วมีโปรโมชันส่วนลดเพิ่มเติม ก็ให้ใช้ตัวเลข MRR ปัจจุบัน - ส่วนลด ได้เลย
เช่น MRR 7.25% - 3.75% = 3.5% เราก็จะใช้ตัวเลข 3.5% ไปเป็นอัตราดอกเบี้ยในการคำนวณ
ค่างวด
อีกหนึ่งตัวแปรสำคัญไม่แพ้สองข้อข้างบน ก็คือ ค่างวด เพราะยิ่งผ่อนจ่ายในแต่ละงวดเยอะ ก็มีโอกาสที่เงินจะเข้าต้นเยอะขึ้นและแน่นอนว่าก็ช่วยให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็ลดลงไปด้วย
ระยะเวลา
แม้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่เราผ่อนกันอาจจะดูไม่สูงเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อประเภทอื่นๆ แต่พอเราผ่อนกันยาวๆ เสียดอกเบี้ยหลายๆปี ก็เป็นต้นเหตุสำคัญที่ทำให้เราต้องจ่ายดอกเบี้ยรวมเยอะตามไปด้วย
2.ต้องจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดเท่าไหร่
หลายๆคนอาจจะรู้สึกว่าการผ่อนบ้านสักหลัง แค่เรามีความสามารถในการจ่ายไหวผ่อนได้ก็น่าจะพอสำหรับการซื้อบ้านสักหลังแล้ว แต่ถ้ารู้ว่าดอกเบี้ยที่ต้องเสียไปเท่าไหร่ คุณอาจจะอยากทำความเข้าใจเรื่องดอกเบี้ยและคอยจัดการให้ดอกเบี้ยต่ำสม่ำเสมอ
ซึ่งใน ตารางผ่อนบ้าน เมื่อใส่ข้อมูลครบถ้วนแล้ว ตารางจะคำนวณออกมาให้ทั้งหมดเลยว่าถ้าผ่อนแบบเงื่อนไขนี้ไปเรื่อยๆโดยไม่ทำให้ดอกเบี้ยต่ำสม่ำเสมอจะต้องเสียดอกเบี้ยเท่าไหร่
ซึ่งผมได้ทำตารางสรุปดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไว้ 2 ส่วน
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดตลอดสัญญา
ในตัวอย่างที่ผมกำหนดไว้ก็คือ 30 ปี ซึ่งคิดว่าน่าจะเป็นระยะเวลาในการทำสัญญาผ่อนบ้านที่หลายคนใช้ และถ้าดูจากตัวอย่างนี้ บ้านราคา 3,000,000 บาท แต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยถึง 2,682,751 บาท เลยทีเดียว !!
ดอกเบี้ยและเงินต้นที่ต้องจ่ายในช่วง 3 ปี
ที่ผมแยกให้แบบนี้ เพราะ ตารางผ่อนบ้านนี้สามารถนำไปประยุกต์ใช้ในการคำนวณเพื่อวางแผนที่จะรีไฟแนนซ์ได้ด้วย เพราะในปัจจุบันแต่ละธนาคารก็ออกโปรโมชันออกมามากมาย เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าไปรีไฟแนนซ์ด้วย แต่ละโปรโมชันก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน
ดังนั้นสามารถใช้ ตารางผ่อนบ้าน นี้ไปเปรียบเทียบชัดๆได้เลยว่าา หากเรารีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ แล้วต้องผ่อนเท่านี้เจออัตราดอกเบี้ยเท่านั้น ตลอด 3 ปีเงินที่จ่ายเข้าไปแต่ละงวดจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเท่าไหร่และจะเหลือเข้าต้นเท่าไหร่ แถมเพิ่ม !!! ช่องค่าใช้จ่ายการดำเนินการที่เป็นอีกภาระค่าใช้จ่ายสำคัญในการรีไฟแนนซ์ที่หลายคนมักหลงลืม ซึ่งช่องนี้ผมให้กรอกตัวเลขไว้เฉยๆครับจะได้ไม่ลืม
แต่สุดท้ายให้เอา ดอกเบี้ยรวม 3 ปี + ค่าใช้จ่ายการดำเนินการ = รายจ่ายสำหรับการรีไฟแนนซ์
ซึ่งสามารถเอาไปเทียบกับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ หรือ ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้เลยว่า แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน !!!
3.ทำไมถึงเสียดอกเบี้ยเป็นล้าน
ดอกเบี้ยบ้านถูกคำนวณแบบลดต้นลดดอก หรือ Effective Rate โดยตัวแปรสำคัญหลักๆส่วนแรกก็คือ ยอดเงินต้นที่กู้กับธนาคารและอัตราดอกเบี้ย
ถ้าเงินต้นสูง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็ต้องสูง
ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็ต้องสูง
เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น เทียบกันชัดๆผ่าน ตารางผ่อนบ้าน กันไปเลย
ในตัวอย่างจะเห็นว่าช่วงปีที่ 1 หรือ งวดที่ 1-12 เป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ เงินที่จ่ายเข้าไปแต่ละงวดจะเข้าดอกเบี้ยน้อยและจะเข้าเงินต้นเป็นส่วนใหญ่ แบบนี้จะยิ่งทำให้ยอดหนี้ลดลงเร็วขึ้น
แต่พอเริ่มเข้าช่วงปีที่ 2 หรือ ตั้งแต่งวดที่ 13 ถ้าผ่อนแบบขั้นบันได อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มสูงขึ้น
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนก็จะเพิ่มขึ้นด้วย อย่างในตัวอย่างดอกเบี้ยปรับขึ้นจาก 4,000 บาท เป็น 8,000 บาท เรียกได้ว่าขึ้นมาอีกเป็นเท่าตัว
ยิ่งเห็นภาพชัดขึ้นในช่วงหลังหมดโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษ
อย่างในตัวอย่างนี้คือปีที่ 4 เป็นต้นไปที่อ้างอิงอัตราดอกเบี้ย MRR เป็นหลัก
ถึงยอดผ่อนต่อเดือนจะขยับไปที่ 16,000 บาท แต่ต้องจ่ายดอกเบี้ยถึง 75% ของค่างวดเลยทีเดียว
และแม้ว่าเราจะผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น แต่ด้วยอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเช่นกัน เงินที่จ่ายไปส่วนใหญ่ก็ยังไปเข้าฝั่งของดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นอยู่ดี
หากเรามองระยะสั้น การผ่อนแบบ 6 เดือน 1 ปี 3 ปี ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายรวมๆก็อาจจะไม่ได้สูงมาก
แต่สำหรับภาระหนี้ก้อนใหญ่อย่างบ้าน เราผ่อนกันยาวๆ 30 ปี 40 ปี ดังนั้น เมื่อระยะเวลายาวนาน ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เดือนละหลักพัน หลักหมื่น รวมๆแล้วก็ทำให้เราต้องเสียดอกเบี้ยกันเป็นล้านๆ เกือบได้บ้านกันอีกเป็นหลังๆ เพราะตัวแปรสำคัญคือ เวลา นั่นเอง
น่าจะเห็นภาพชัดขึ้นผ่าน ตารางผ่อนบ้าน ที่วันนี้เอามาฝากกันนะครับ ว่าตัวแปรสำคัญมาจาก ยอดเงินต้นที่กู้กับธนาคารสูง อัตราดอกเบี้ย ค่างวด และระยะเวลาผ่อนที่นานเลยเป็นสาเหตุทำให้ผ่อนบ้านกันทีเสียดอกเบี้ยกันเป็นล้าน
แล้วบ้านที่คุณกำลังผ่อนอยู่หรือกำลังสนใจอยากจะซื้อ เสียดอกเบี้ยเท่าไหร่ ลองไปคำนวณผ่าน ตารางผ่อนบ้านกันดูครับ…
📍ดาวน์โหลดไฟล์ตารางผ่อนบ้านได้ที่นี่ คลิกเลย
สนใจรับคำปรึกษารีไฟแนนซ์บ้าน คอนโดฯ สอบถามเข้ามาได้ที่นี่ คลิกเลย หรือ แอด Line :@lumpsumofficial
15 พฤษภาคม 2567
